海南樓市政策全面收緊，房地產調控走向分化

    疫情來襲成為部分地方試圖為樓市松綁的借口，但近些年來堅決破除房地產依賴的海南卻反其道而行之，再次加碼對房地產市場的約束。

    3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。《通知》創新提出發展安居型商品住房，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。同時提出，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

業內人士認為，海南第一個明確收緊調控對市場有一定的影響，最近多個城市松綁房地產調控被叫停，使得市場對房地產政策松綁預期降低。

海南“壯士割腕”彰顯改革決心

海南省在《通知》中提出明確總體要求、明確部門職責、落實主體責任、健全住房體系、分類精準施策、規范市場秩序、落實目標任務和加強組織領導等方面內容。

從《通知》內容來看，新政中的核心就三點：

1、發展安居型商品住房

《通知》提出，通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省參照省外做法、結合海南實際，創新提出的住房類型。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，具有政策保障性質的商品住房。

海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃表示，此舉目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿區(港)建設紅利。今年，海南省政府工作報告已將穩妥推進安居型商品住房建設列為重點工作任務之一。近期，海南省擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設。具體輪候條件、分配次序等在試點建設中逐步完善。下一步，將根據試點情況，總結經驗，分步實施，逐步推開。

2、本地居民家庭限購兩套住房

《通知》提出，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

對此，霍巨燃稱堅持“房住不炒”，遏制投機炒房，不僅是針對省外居民，還包括本地居民。為進一步遏制投機炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時為防止占用過多社會公共資源，為自貿港建設提供充分的空間要素保障，《通知》參照國內部分城市的做法，提出實行本地居民購買多套住房的限購政策。

3、改革商品住房預售制度，實行現房銷售

《通知》提出，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

霍巨燃表示，目前因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度。

此外，《通知》還提出，海南省下一步將加快發展旅游地產、商業地產;繼續實施棚戶區改造和大力推進老舊小區改造，滿足人民群眾改善性住房需求;有序實施引進人才住房保障，積極創造良好的人才居住環境，推動實現全省人民住有所居。

實際上，海南省自2018年4月22日實施“全域限購”政策以來，房地產調控成效明顯，基本達到預期目標。

據了解，2019年海南省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩。同時，海南省主動作為，加快調整經濟結構，經濟運行保持總體平穩，2019年海南省生產總值增長5.8%,剔除房地產業后增長6.3%。經濟結構持續優化，海南省三次產業結構優化為20.1：20.6：59.3，服務業比重提高0.9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右，十二個重點產業對經濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產投資與地區生產總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產投資占比58.4%，提高6.9個百分點。2019年全省經濟社會呈現走勢向好、結構趨優、動能轉強、效益提升、更可持續的高質量發展態勢，為海南自由貿易港建設打下堅實基礎。

而本次政策進一步加碼房地產調控，海南省擺脫房地產依賴的決心，可見一斑。

霍巨燃表示，這次新冠肺炎疫情對海南房地產業造成了一定影響，但通過落實海南省政府支持中小企業共渡難關八條措施、幫助企業復工復產七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產企業解決困難，渡過難關，加快復工復產，降低對房地產業的影響。《通知》的出臺，并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產市場調控，而是為了進一步貫徹落實國家關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的要求，鞏固房地產調控成效，保持房地產市場穩定，原來的調控政策繼續保持不變，并進一步完善。

樓市調控走向分化

與海南新政相對應的是，2月以來全國大多數城市針對房地產的政策微調顯得更為友好，這也意味著各城市的房地產調控正在走向分化。

3月6日，山東省住房和城鄉建設廳對外發布《關于統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》，要求統籌做好住建領域經濟社會發展工作，適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。

《意見》明確表示，2020年6月30日前，已領取施工許可證的房地產開發項目，因疫情影響施工建設的，在完成基礎工程前提下，適度降低申請商品房預售許可的建設進度條件。已領取商品房預售許可證的項目，視情增加1-2個商品房預售監管資金撥付節點，并適度降低各撥付節點監管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預售資金監管辦法》規定的留存比例10個百分點。

而近期類似的房地產“維穩”政策并不少。據不完全統計顯示，僅2月份就有超過70個城市出臺了不同程度的房地產政策。其中，內容涵蓋放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。

值得注意的是，此前河南省駐馬店市發布的房地產政策中，也存在一定程度上刺激個人購房需求的舉動。但此后駐馬店市人民政府被河南省委、省政府約談，要求其提高政治站位，堅持“房住不炒”定位，切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期目標。隨后，一線城市中第一個松綁“商服類項目”的廣州，政策也出現反轉。

“房住不炒”、“因城施策”基調不變

從“打補丁”的駐馬店到廣州“一日游”，再到海南的全面收緊，說明監管層始終保持對房地產政策調整的高度關注，地方房地產調控政策并非全面放松。

業內人士認為，在當前“房住不炒”的定位與“因城施策”的基調下，地方出臺對于需求端的過度刺激政策，對市場心理影響較大，容易引起市場炒作，難免被叫停。實際上，這也給地方敲響了警鐘。在未來調整政策時需要更加慎重，防止在疫情期間出現放松調控的現象。

另外，從最近央行方面的多次表態看，仍要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

近日，住建部部長王蒙徽在人民日報上發表的《推動住房和城鄉建設事業高質量發展》一文中強調，堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，堅決防范化解房地產市場風險。要長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，建立和完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等房地產調控體制機制，落實城市主體責任，因城施策、分類指導，保持房地產市場平穩運行。